Les Secrets de Saint Pierre

Immobilier, ventes records en 2011 dans le département
Télégramme du 31 mars 2012

2011 est l'année du record absolu en matière de transactions immobilières dans le département. Après une hausse, globale, les prix devraient se stabiliser en 2012.
Avec 13.500 transactions, l'année 2011 a connu un volume de ventes de biens immobiliers (maisons, appartements, terrains) exceptionnel. Un niveau historique après deux années moroses, en 2008 et 2009. La hausse est de+6% pour les terrains,+10% pour les maisons (60% du marché) et+27% pour les appartements anciens. Plusieurs facteurs ont dopé le marché: les taux d'intérêts bas, le dispositif Scellier, le prêt à taux zéro et la perspective de la réforme de la plus-value entrée en vigueur le 1er février 2012 (*). «Cela a joué sur les secteurs où les résidences secondaires sont nombreuses, explique Me Jean-Philippe Redo, président de la chambre de notaires du Morbihan. Pour passer avant le changement de régime, les vendeurs n'ont pas hésité à baisser leurs prix lors du dernier trimestre:-3% sur les maisons, -5% sur les appartements».

Prix à la hausse
Mais, si on considère toute l'année 2011, la tendance est à la hausse des prix:+6% pour les appartements neufs,+0,5% pour les appartements anciens,+8% pour les maisons. Des prix d'avant la crise mais marqués par un différentiel de un à trois selon le secteur: dans le nord du département, une maison se vend troisfois moins cher que sur le Golfe: 119.300€ à Pontivy, contre 280.200€ à Vannes. Le secteur le plus cher du Morbihan reste Carnac, avec un prix moyen de 322.000€. Mais cela peut monter beaucoup plus haut selon l'emplacement. Le type de bien pour lequel la vente interactive fait fureur. Le principe est simple: via son notaire, le vendeur met son bien aux enchères à une date fixe. Tout se passe par internet et le vendeur garde toujours la possibilité de vendre ou pas. Pratique pour les acheteurs de la région parisienne qui représentent 11% du marché morbihannais. En revanche, pour les terrains à bâtir, la tendance en 2011 est à la baisse (-2,9%), avec un prix moyen de vente de 62.300€. Le prix lotissement et hors lotissement est très variable selon la commune: de 25 à 180€ le m².

2012 : atterrissage en douceur
Comment s'annonce 2012? «Le Morbihan bénéficie d'une démographie positive et d'un marché sain et sans bulle spéculative, explique Me Redo. Le marché devrait se stabiliser avec un atterrissage en douceur et tout se jouera sur la qualité du produit, l'effet d'aubaine du dispositif Scellier ayant vécu». Actuellement, les taux d'intérêts sont autour de 4% sur quinze ans et de 5% sur 30ans, une durée de crédit de plus en plus fréquente chez les primo-accédants. Mais, pour les mois à venir, une petite hausse des taux provoquée par les contraintes bancaires n'est pas à exclure. À ce jour, le taux de refus de crédit se situe autour de 5%.

* Il faut désormais attendre 30ans, au lieu de 15, pour échapper à la taxation sur la plus-value en cas de revente d'une résidence secondaire.
Bertrand Le Bagousse

Immobilier à Vannes en 2011, maisons, +82% sur dix ans
Télégramme du 2 avril 2012

En 2011, le marché immobilier vannetais a connu une belle hausse après deux années moroses. Plus de 70% des acheteurs sont locaux et issus du département.


La Chambre des notaires du Morbihan vient de livrer les chiffres de l'immobilier sur Vannes pour l'année 2011. Et comme sur le reste du département (Le Télégramme de samedi), l'activité est repartie après deux années moroses.

Neuf : 142% sur dix ans
Pour les appartements neufs, le volume des ventes d'appartements reste faible. Elles se concentrent dans l'agglomération. À Vannes, le prix moyen est de 3.653€/m² (+12% sur un an,+78% sur cinq ans,+142% sur dix ans). Dans le pays de Vannes, le m² est à 2.712€ (+6,3% sur un an, -5,3% sur cinq ans et+80,4% sur dix ans).

Ancien : jusqu'à 2.800€/m²
Dans l'ancien, les prix des appartements sur Vannes ont progressé de 8,5% et reviennent au niveau de 2007, soit 2.260€/m². L'évolution du prix sur cinq ans est de 1% et de 80,7% sur dix ans. En ville, les transactions s'opèrent surtout sur les petites surfaces (51m² en moyenne). Mais dans le centre, les grands appartements de quatre ou cinq pièces se vendent autour de 2.800€/m².

Maisons : +6,5% en un an
Pour les maisons, les prix moyens ont bien progressé, mais ils restent en deçà des prix de 2008. Dans le pays de Vannes:+8,4% sur un an (195.400€), -1,9% sur cinq ans et+76% sur dix ans. Sur la ville de Vannes:+6,5% (280.200€) sur un an,+6,4% sur cinq ans, et+82,7% sur dix ans.

Terrains : +4% en un an
Le prix des terrains à bâtir dans le pays de Vannes est de 64.200€ (+4% sur un an,+0,1% sur cinq ans et+122,7% sur dix ans).

Qui achète?

À Vannes et dans l'agglomération, les jeunes peuvent encore accéder à la propriété grâce à la variété de l'offre, indiquent les notaires. Pour les appartements, 20% des acquéreurs ont moins de 30ans avec un budget moyen de 100.000€. Pour les maisons, 10% des acquéreurs dans le pays de Vannes ont moins de 30 ans, avec un budget moyen de 150.000€. Le terrain à bâtir reste le bien privilégié des jeunes: 60% des acquéreurs ont moins de 40 ans. Mais ils optent pour des terrains plus petits et moins chers que leurs aînés: 60.000€ pour les moins de 30 ans contre 100.000€ pour les plus de 50ans.

9% de Franciliens

La clientèle parisienne et francilienne représente 9% du marché à Vannes, tous types de biens confondus, indique Xavier Chabran, notaire à Vannes. Les acheteurs vannetais représentent 35%, et le reste des Morbihannais 38%.

La tendance pour 2012

Les professionnels et les acheteurs attendent le résultat de l'élection présidentielle pour être fixés sur les incitations et la fiscalité à venir. Le marché est également dépendant des contraintes bancaires. Les banques sont plus prudentes sur les prêts relais et les taux devraient monter pour atteindre 4,5% à l'automne. «Aujourd'hui, l'acheteur solvable devient une denrée rare, dit Antoine Bonnet, agent immobilier installé rue Hoche. Mais il est en position de force pour faire descendre les prix».
Dôme de l'immeuble Burton: la plus belle vue de Vannes pour plus de 300. 000€
C'est l'appartement qui fait fantasmer tout Vannes: le Dôme au 5eétage de l'immeuble Burton dans l'intra-muros. Un compromis aété signé à l'agence Turpin pour 320.000€ (frais d'agence et notariés inclus). Si l'immeuble avait été doté d'un ascenseur, il aurait pu approcher les 500.000 €. D'une surface de 107m² en duplex (+un grenier), il offre depuis son immense rotonde la plus belle vue de Vannes: la ville, le golfe, Séné et même Sarzeau quand il fait beau. L'agence a eu 40 visites. Mais c'est avec des Sinagots que l'affaire devrait se faire. L'immeuble a été construit en 1912. L'appartement a été créé en 1991 à partir de plusieurs chambres de bonnes et greniers à charbon qui étaient à l'époque attribués aux couseuses du magasin de textile Saint-Rémy.
Albert-1er, la Garenne: les secteurs les plus cotés
Quelles sont les rues les plus recherchées, les secteurs plus abordables? Petit tour de Vannes, ruepar rue.


Albert-1er.
Ce quartier chic est le plus coté du moment. Compter 650.000 € minimum et jusqu'à 880.000 € pour une maison bourgeoise de 240 m² avec piscine.

Haute-Folie et Jointo.

Ces deux rues sont dans le quartier de la Garenne. Les maisons se vendent entre 500.000 et 650.000€
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Bois du Vincin, Campen, la rivière du Vincin.
Un havre de tranquillité qui a son prix: de 800.000 € à 1M€.

Intra-muros.
Une maison se vend 700.000 € et un appartement à 2.300€/m². En allant vers le port, l'ancien atteint 3.000€/m².

La Madeleine.
Le quartier monte en puissance. Pour y acheter une maison avec jardin, il faut débourser 400.000€. Idem pour le quartier des cliniques et la rue de la Brise.

Tohannic.
Le quartier est apprécié, surtout du côté de l'évêché! 520.000 € pour une maison d'architecte moderne.

Cliscouët.
Plaisant et plus abordable. On peut trouver une petite maison de 90m² pour 220.000€.

Saint-Guen.
Même tarif pour une maison dans ce quartier du Nord de Vannes mais avec 130m².

Kergypt.
Un autre quartier abordable à proximité du lycée Saint-Joseph. On peut s'offrir une maison à rénover de 80m² pour 150.000 €.

Le Bondon et Beaupré-Lalande.
Le premier est àl'Ouest, le second à l'Est. Mais les deux quartiers ont une cote similaire avec une maison pour environ 350.000€.
Presqu'île et golfe: le marché de la résidence secondaire dopé
«On a fait 30% de plus sur le dernier trimestre 2011 sur la presqu'île de Rhuys», dit Antoine Bonnet, directeur de l'agence Bonnet, installée rue Hoche. C'est dire si le secteur, dominé par le marché des résidences secondaires, a été dopé par l'approche de la réforme de la plus-value, entrée en vigueur le 1erfévrier. En revanche, les notaires ont noté sur l'année 2011 un recul des prix, par exemple -6,1% àArzon (3.926€/m²). Actuellement, une maison de 150m² dans le quartier du Monteno à Arzon se négocie à500.000€ sans vue sur le golfe et à800.000 € avec vue sur le golfe. À Saint-Gildas, dans le secteur du Grand-Mont, ce sera 400.000€ sans vue, et 800.000€ avec vue sur Houat, poursuit l'agent immobilier. À Sarzeau, sur Roaliguen et Saint-Jacques, la demande est forte sur les petites maisons de vacances de 50m² avec petit jardin. Le prix: 170.000€ sans vue. Au centre-bourg, il y a une demande en maison individuelle (360.000€ pour 150m²). Sur le golfe, les prix moyens ont augmenté de 9,5% (322.000€). À Baden, une belle propriété avec parc et accès direct au golfe se vend 1,2 M€. Pour un ensemble comprenant deux maisons en pierre face à la mer avec tennis, les pieds dans l'eau et 11.000 m² de parc, il faut compter 2,5M€. De tels prix attirent une clientèle plus âgée, en moyenne 54 ans.