30/12/2014
Syndics de copropriété, une formation insuffisante...
La taille ne remplace pas la qualité !
La concentration du métier est la conséquence de l'informatisation de la plus grande partie des processus en copropriété...
Aujourd'hui, seule la comptabilité est fortement informatisée... chez Nexity, par exemple, les écritures de la veille sont consultables par Internet... ce qui réduit bien entendu les délais de réaction et de correction...c'est, disons, la réforme la plus simple à mettre en œuvre !
Les "gestionnaires", souvent formés sur le tas, n'ont pas les compétences pour réformer leur métier...
Car l'informatique, ici aussi, doit simplifier les appels d'offre, la gestion des incidents (souvent également informatisés chez les prestataires modernes (Ascenseurs, chauffagistes...), le contrôle et les relations avec le Conseil syndical, comme l'ordre de paiement des factures présentées !
Aujourd'hui, est-il vraiment nécessaire d'utiliser les services d'un syndic (fort coûteux) ? Les plateformes Internet, délivrant l'ensemble des services, représentent une concurrence déjà présente. Une solution pour les copropriétés, où le Conseil syndical est formé et actif !
Le critère de "qualité" risque donc d'être fortement discriminant dans les prochaines années !
Syndics, fusion de deux leaders en vue
Les Echos du 29 décembre 2014
Myriam Chauvot
Citya , le numéro trois des administrateurs de biens et syndics, est en train de racheter Belvia , quatrième acteur du secteur.
La mutation du secteur des syndics et de la gestion des copropriétés va s'accélérer en 2015. Avec tout d'abord la fusion de deux leaders nationaux. Plus d'un an après avoir été discrètement mis sur le marché (« Les Echos » du 1er octobre 2013), Belvia, numéro quatre de l'administration de biens, est en cours de rachat par le troisième acteur (et numéro un des indépendants), Citya. L'opération n'a pas encore été dévoilée mais Belvia en a informé son personnel dans un courrier du 12 décembre vu par « Les Echos ». Belvia, qui est rentable (1,5 million d'euros de résultat net l'an dernier), était jusqu'à fin 2013 une des branches du spécialiste toulousain de l'investissement locatif en défiscalisé Akerys, avant que le fonds du créateur d'Akerys, Robert Léon, ne l'en sépare pour préparer sa cession.
Concentration en marche
Avec cette opération, qui va faire passer les effectifs de Citya de 2.300 à plus de 3.000 collaborateurs, son fondateur et unique propriétaire, Philippe Briand (également député UMP d'Indre-et-Loire), creuse l'écart entre les leaders nationaux et les autres. Citya, qui est troisième derrière Foncia et Nexity, va ajouter à ses 180 millions d'euros de chiffre d'affaires prévus cette année les 56 millions de Belvia (chiffre 2013), loin devant le suivant, Sergic (45 millions l'an dernier).
Pour mémoire, il y a encore quelques années, une dizaine d'acteurs se partageaient le haut du classement. Depuis, Nexity en a racheté trois (dont Oralia fin 2013), Foncia a mis la main sur Tagerim (également fin 2013) et Citya a avalé les agences d'Urbania, jadis numéro deux. Le marché reste toutefois très fragmenté : les grands acteurs ne détiennent encore que moins de la moitié du marché des syndics (alors que les syndics professionnels gèrent 90 % du résidentiel privé) et moins de 15 % de la gestion locative privée (en grande majorité, les propriétaires gèrent en direct).
Nouvelles contraintes Alur
La concentration va donc devoir passer par le rachat d'une multitude de petits cabinets locaux. D'autant qu'un bon nombre sont trop petits, trop peu rentables et leur personnel pas assez formé pour s'adapter aux nouvelles contraintes imposées aux syndics par la loi Alur sur le logement, notamment en termes de moyens informatiques, car l'accès accru des copropriétaires aux informations, en temps quasi réel, suppose un fonctionnement par Internet, la dématérialisation des documents etc. « Je viens de racheter un cabinet dont le propriétaire préférait vendre avant l'application d'Alur en mars 2015 », témoigne Philippe Briand. Ces nouvelles contraintes vont également éroder la rentabilité des grands. « Rien que l'obligation d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété nous enlève 3 millions d'euros de produits financiers », estime Philippe Briand. De même, l'encadrement des honoraires de location depuis octobre ampute nettement les revenus des acteurs situés en région parisienne.
Transactions immobilières
Pour contrer cette tendance à l'érosion de leur rentabilité, les syndics, qui font déjà un peu de transactions immobilières (plus ou moins selon les cabinets) vont être tentés de marcher de plus en plus sur les plates-bandes des agents immobiliers.
Ainsi, « Citya gère 450.000 logements en copropriété dont 12.000 à 15.000 sont vendus chaque année, or, aujourd'hui, seules 2.500 de ces ventes passent par nous : Citya a un clair potentiel de développement », souligne Philippe Briand. Déjà, aujourd'hui, les commissions perçues au titre des transactions (locatives ou de vente) représentent de 25 % à 30 % de son chiffre d'affaires.
La mutation du secteur et sa concentration croissante devraient logiquement signifier une montée en compétence. Cela tombe bien : la profession a besoin de redorer son blason. En 2012, moins d'un copropriétaire sur deux se disait satisfait des services de son syndic. En 2014, ils ne sont plus que 39 %, selon un sondage de l'Association nationale des consommateurs publié en novembre… Mais cette insatisfaction semble assez liée à une hausse des tarifs de certains syndics en 2014, en anticipation des surcoûts dus à la loi Alur. Et rien ne prouve que la concentration favorisera la baisse des prix.
En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/journal20141229/lec2_industrie_et_services/0204039306739-syndics-fusion-de-deux-leaders-en-vue-1078710.php?YSwXFLA9QwzXki2R.99
Loyers, honoraires... 2015 sera l'année de tous les encadrements
Plusieurs mesures vont s'imposer aux syndics. Hier, le ministère a passé la première étape d'encadrement des loyers parisiens.
Après l'encadrement des professionnels par un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières cet été, puis l'encadrement des honoraires de location à l'automne, la série n'est pas finie, au contraire. Pour les syndics, ce n'était qu'un hors-d'oeuvre. Le gros des dispositions prévues par la loi Alur est pour 2015. Les règles qui encadrent depuis 1965 le fonctionnement et la gestion des copropriétés vont être modifiées. Afin d'améliorer le rôle d'information du syndic envers les copropriétaires, ces derniers pourront accéder aux documents relatifs à la gestion des lots par un service extranet sécurisé proposé dès le 1er janvier 2015. Outre la forfaitisation de leurs honoraires et un contrat-type, Alur impose aussi entre autres aux syndics de créer un fonds pour les travaux, un « carnet de santé » de l'immeuble (entre 2016 et 2018) et surtout, à partir du 1er mars 2015, impose un compte bancaire séparé par copropriété, dont les intérêts éventuels lui reviendront, alors qu'ils constituaient jusqu'à présent une rémunération complémentaire des syndics.
L'encadrement des loyers avance aussi. Suite au feu vert donné par un comité scientifique de cinq experts indépendants, la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a délivré vendredi l'agrément de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). « C'est une étape nécessaire à la mise en place de l'encadrement des loyers à Paris, où il sera appliqué début 2015 », commente le ministère. L'Olap est le premier observatoire à recevoir ce type d'agrément. « Certaines communes pourraient remplir les conditions permettant d'obtenir un agrément en 2015 », ajoute le ministère.
En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/journal20141229/lec2_industrie_et_services/0204040691262-loyers-honoraires-2015-sera-lannee-de-tous-les-encadrements-1078634.php?VjcoipX37z2ALed5.99
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