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Immobilier, la France a la fiscalité la plus élevée d’Europe

Les Echos du 20 octobre 2014

Myriam Chauvot

EXCLUSIF En moyenne, les taxes pèsent 27 % du prix d’achat d’un logement, soit 12 % de plus que les autres pays européens.

C’est la réponse du berger à la bergère. A l’Etat qui les somme de baisser leurs coûts de construction, les promoteurs répliquent aujourd’hui en lui demandant de balayer devant sa porte. Car, selon une étude européenne commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) au cabinet d’avocats Fidal, la fiscalité pesant sur les logements neufs est nettement plus élevée en France que dans les autres principaux pays européens.

En moyenne, les coûts de construction des logements se sont envolés de 50 % en dix ans. « Il est facile de mesurer l’impact des normes de construction, elles expliquent les deux tiers de la hausse, remarque François Payelle, président de la FPI. L’impact du prix du foncier est plus dur à mesurer. Mais surtout, dans ce débat sur la cherté des logements, on avait oublié la fiscalité. »

Cumul des taxes

Selon l’étude de Fidal, pour un logement neuf vendu 200.000 euros toutes taxes comprises (TTC), en moyenne, la fiscalité représente 27 % du prix payé par le particulier. C’est de loin la pression fiscale la plus forte parmi les principaux pays européens. « La France a un écart défavorable de 12,5 points en moyenne par rapport aux autres pays européens et de 17 points par rapport à l’Allemagne ! » souligne la FPI. Deuxième fiscalité la plus élevée, celle du Royaume-Uni ne fait que 20 % du prix d’acquisition TTC, tandis que l’Allemagne, souvent citée en exemple pour son marché du logement vertueux, n’applique qu’une pression fiscale de 10 %. A noter que cette comparaison inclut la TVA payée par le promoteur et non récupérable directement sur l’acheteur du logement, mais qui vient inévitablement gonfler le prix de vente.

La France a le même taux de TVA que la Belgique et les Pays-Bas. Si la fiscalité totale y est bien plus élevée qu’ailleurs, c’est parce que l’Hexagone cumule une importante TVA et des « taxes indirectes », un terme qui désigne les taxes des collectivités locales.

« Il existe en France un vrai problème de répartition de la fiscalité entre l’Etat et les collectivités locales », explique François Payelle. Par ailleurs, les taxes indirectes ont explosé avec la dégradation de la situation financière des collectivités locales. Ainsi, plusieurs taxes avaient été regroupées il y a trois ans en une taxe unique dite « d’aménagement du territoire ». Ce ne devait être qu’un regroupement, mais « en réalité, cette taxe payable au stade du permis de construire a augmenté de 30 % à 60 % par rapport aux anciennes taxes qu’elle avait remplacées », poursuit le président de la FPI. Enfin, en 2013, les collectivités ont été autorisées à augmenter les droits d’enregistrement, dont le plafond a été relevé, et beaucoup d’entre elles se sont alors collées au nouveau plafond.

Taxe foncière écrasante

Reste un autre aspect de la fiscalité immobilière : celle s’exerçant pendant la détention d’un logement, avec la taxe foncière. Mieux vaut évacuer le cas du locatif : il a des avantages fiscaux qui rendent les comparaisons entre pays trop compliquées et non pertinentes. Ainsi, pour un bailleur revendant son bien locatif après dix ans, Fidal estime la pression fiscale française à 29 % du prix du logement, mais il oublie de prendre en compte la réduction d’impôt du régime locatif neuf français !

En revanche, il est vrai que, pour un couple de classe moyenne avec deux enfants occupant son logement pendant dix ans, la fiscalité française est à nouveau la plus élevée. Il y paiera 20.000 euros de taxe foncière pour un logement acheté 200.000 euros, contre 8.000 euros au Royaume-Uni, deuxième pays d’Europe ayant la fiscalité la plus forte ! Avec cette étude, la FPI espère recentrer le débat et contrer la remise en cause des aides au logement qui monte depuis quelques mois. « Les aides ne font que compenser en partie la pression fiscale, martèle François Payelle. Et au final, si les aides au logement coûtent 42 milliards d’euros par an – dont 43 % sont versés aux occupants et non en soutien à la construction –, la fiscalité immobilière rapporte 60 milliards, dont 31 milliards à l’Etat et 29 milliards aux collectivités. »