Tous pour un, un pour tous !

L'adjoint à l'urbanisme de Saint Pierre Quiberon prête la main à "quelques affairistes fonciers" !

Petit Rohu, le PLU a pour projet de créer un "nouveau" village d'habitations légères !

Dans un document épais et peu abordable, la zone 1AUL, au Sud de Park Er Lann, abriterait donc 120 parcelles (dont la surface unitaire n'est pas prescrite), dans lesquelles au moins un WC "indépendant" serait installé, ainsi qu'une caravane, ou une Habitation Légère ou une Résidence Mobile de Loisirs !

 

Selon les termes du PLU, les documents présentés ont été financés et proposés par une AFUL, créée en 2013, un protocole ayant été signé entre Mairie et AFUL, qui permettrait à la Commune d'être "propriétaire" de 25% de la surface de la zone 1AUL...

A première vue, ce projet, inclus dans un PLU, permettrait à un groupe de quelques propriétaires de parcelles en zone NDB (actuellement) d'influencer la rédaction du PLU dans leur intérêt et non dans l'intérêt général (avec le consentement de l'Adjoint à l'urbanisme !).

Voici le projet, tel qu’il est présenté dans la rédaction du nouveau PLU :

ZONE 1AUL  

Les campeurs-caravaniers sont actuellement dispersés sur tout le territoire Saint-Pierrois. La commune propose de les rassembler dans des secteurs organisés bénéficiant de conditions d’assainissement et d’installation précises associant une qualité paysagère. Le PLU propose donc la création d’une zone d’urbanisation future 1AUL pour le repli du camping-caravaning. 

La situation de ces zones a été déterminée pour être en continuité de l’urbanisation de l’agglomération et en dehors de la bande des 100 mètres. 

La zone 1AUL est située au Sud du territoire en continuité de l’urbanisation de l’agglomération, au Petit Rohu. Le choix d’ouvrir cette zone à l’urbanisation est justifié par l’avancement du projet d’aménagement de cet espace pour le repli des campeurs-caravaniers depuis 2014.  

Une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) a été créée en 2013 sur un périmètre foncier de 4 hectares regroupant environ 40 propriétaires.  

Les statuts ont été publiés et le bureau de l’AFUL mandaté par les propriétaires a engagé des études préalables d’aménagement. L’AFUL a sollicité les bureaux d’études EOL et GBS en vue de l’élaboration d’un projet cohérent du point de vue de l’urbanisme, du paysage et de l’environnement.  

Les propriétaires regroupés en AFUL souhaitent conduire directement et en partenariat avec la commune, le projet d’aménagement en mutualisant les apports fonciers pour les espaces communs et en finançant les travaux. L’aménagement permettra de répondre aux attentes des propriétaires occupants en donnant aux parcelles un statut durable du point de vue règlementaire.  

L’AFUL a établi un projet précis détaillé ci-dessous.

Il est précisé que le projet d’aménagement de la zone 1AUL est provisoire et susceptible d’être modifié. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Esquisse du projet envisagé pour le repli des campeurs-caravaniers sur la zone 1AUL :  

Les enjeux et atouts du projet :

 Permettre une régularisation foncière et administrative d’une situation juridique incertaine pour les propriétaires.

 Réaliser un aménagement global avec regroupement des propriétaires et désignation d’un interlocuteur unique pour la commune.

 Réaliser une intégration paysagère des occupations et une harmonisation architecturale des installations, créer des aménagements légers et circulations douces en lien avec l’ambiance maritime.

 Supprimer les rejets d’eaux usées dans le milieu naturel en amont de la Zone Humide et du site de baignade en créant un assainissement collectif raccordé à la station de traitement des eaux.

 Intercepter et gérer les eaux pluviales en provenance des parcelles amonts.

 Réaliser un aménagement compatible avec les dispositions de la loi Littoral et intégrer les nouvelles constructions en continuité d’urbanisation.

 Promouvoir une démarche participative, une co-construction d’un projet entre des propriétaires qui s’organisent et finançent les études et les travaux.

 

L’Objectif de la démarche :

1. Engager un dialogue constructif avec la municipalité et la Communauté de communes sur le devenir des propriétés.
2. Autoriser l’AFUL à réaliser son projet d’aménagement de 60 à 75 emplacements structurés autour d’espaces communs et d’infrastructures financés par les propriétaires.
3. Autoriser les habitations légères de loisirs (HLL) sous condition de validation par la commune et l’AFUL d’un cadre architectural fixé par des prescriptions et cahier des charges.

 

La commune de Saint-Pierre Quiberon a établi un protocole avec l’AFUL pour la maîtrise foncière de la zone 1AUL, lui permettant de posséder à terme environ 25 % de la surface de la zone 1AUL. Par conséquent elle est intégrée aux zones 1AUL pour permettre dès l’approbation du PLU de démarrer son aménagement afin d’offrir des possibilités de repli au plus vite.

 

En conclusion (et selon l’annexe 1 de description de la zone 1Aul dans le règlement du PLU) plusieurs caractéristiques retenues semblent contestables :  

La tolérance de « camping sur terrain privé » s’éteint au décès du propriétaire de la parcelle, entrainant des conséquences en Droit Civil, qui ne sont pas actuellement réglementées. L’usage « camping sur terrain privé » deviendrait donc interdit « ad vitam eternam » ! 

La zone 1Aul est réservée aux opérations de repli de camping caravaning. Dans une interprétation stricte du PLU, toute autre forme d’habitat serait donc interdite ! 

Les routes et les réseaux doivent être capables de supporter l’arrivée de ces nouveaux habitants (estimés entre 200 et 600 !). Aujourd’hui la zone est dépourvue de tous réseaux ! Des travaux très importants sont à entreprendre ! Qui paye, quel phasage, quel opérateur immobilier ? 

Seront autorisées : les habitations légères de loisirs, le stationnement des caravanes (limité à 3 mois) et des tentes (limité à 3 mois) ! 

Les voies seront d’une largeur de 3 mètres, interdisant le croisement ! 

La superficie minimale d’une parcelle n’est pas fixée ! (liberté de densité maximale possible)

La hauteur des constructions est limitée à 8,50 mètres (soit donc des « constructions » avec un étage !) 

Des aires de stationnement pour automobiles et vélos seront créés dans les parcelles. 

En deux mots, la densification prévue (de 120 jusqu’à 250 parcelles), l’uniformisation de l’habitat dans une zone 1Aul, l’occupation « saisonnière » en saturation sont les caractéristiques d’un « nouveau village » en périphérie (interdit par la loi ALUR), totalement différent des villages du Petit et Grand Rohu ! Ni le PHD (Plan de l’Habitat en Morbihan), ni le PLH (Plan local d’habitat d’AQTA), ni les projections du SCOT (Schéma de cohérence territoriale du Pays d’Auray) n’ont prévu une telle réalisation ! 

L’achèvement de ce nouveau village n’est absolument pas garanti par les modalités de réalisation présentées. La volonté de « quelques affairistes fonciers », l’impécuniosité de la commune ne suffisent pas à engager un « cycle économique vertueux ».  

Ce projet ne renforce en aucun cas l’installation de « résidents principaux » à Saint Pierre Quiberon ! Sur le plan architectural, il contredit les principes d’urbanisme généraux de la commune de transformer celle-ci en un « village de charme » aux traditions bretonnes ! 

19 septembre 2016

 

 

 

Annexe 1 : la zone 1AUL (selon le PLU du 16 septembre 2016)

 

Le règlement du PLU impose différentes conditions à la zone 1Aul :

18. CAMPING-CARAVANING SUR TERRAIN LIBRE

Le camping-caravaning sur terrain libre sera toléré sur la commune, pour toutes les personnes possédant un terrain sur lequel il exerce cette activité temporaire de 3 mois maximum par an, à la date d’approbation du Plan Local d’Urbanisme.

Cette tolérance s’éteindra au décès du propriétaire en titre au jour de l’approbation du Plan Local d’Urbanisme, ou à la cession de la parcelle.

 

NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

Les secteurs 1AU sont ouverts à l’urbanisation et affectés à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat.

La zone 1AUL correspond à un secteur destiné aux opérations de repli du camping-caravaning.

Les voies publiques et réseaux nécessaires existants en périphérie immédiate de la zone 1AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l’ensemble de la zone.

L’ouverture à l’urbanisation de la zone doit être menée en cohérence avec le PADD et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du P.L.U. Les informations écrites ou graphiques contenues dans les orientations d’aménagement et de programmation définissent les principes avec lesquels les futures opérations devront être compatibles. Les dispositions du règlement viennent compléter ces principes et sont opposables à toute autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol.

ARTICLE 1AUL 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article 1AUL 2.

ARTICLE 1AUL 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

- La création ou l'extension d'équipements d'intérêt public indispensables sous réserve qu'ils ne compromettent pas un aménagement rationnel et harmonieux de la zone.

- Sont autorisées les habitations légères de loisirs, le stationnement des caravanes, des tentes, dans les conditions suivantes :

 Il pourra être réalisé un seul habitat léger de loisirs quelle que soit la superficie de l'unité foncière privative individuelle et un abri sanitaire. Ces deux constructions sont indépendantes l’une de l’autre (non-reliées entre elle).

 Une caravane pourra s'y adjoindre pour une durée maximum de 3 mois pour des dates déclarées en mairie, sous réserve d'être immatriculée, déclarée à titre de stationnement isolé de caravane délivrée par la commune pour 3 ans et renouvelable. En dehors des périodes déclarées en mairie, les caravanes ne peuvent être stationnées ou stockées sur les terrains.

 En cas de non-réalisation d’une habitation légère de loisir, est obligatoire la réalisation d’un abri sanitaire d’une emprise au sol de 6 m2 maximum, afin de répondre aux exigences d’hygiène publique.

 L’occupation des parcelles n’est autorisée que sous réserve d’un raccordement à l’assainissement collectif.

 

ARTICLE 1AUL 3 - VOIRIE ET ACCES

I - Voirie

- Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.

- Les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile.

 

II – Accès

- Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée : soit directement soit par l’intermédiaire d’un droit de passage acquis sur fonds voisin.

- Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Ils présenteront une largeur de voirie de 3.00 m minimum.

- Lorsque le terrain sur lequel l’opération est envisagée est riverain de plusieurs voies publiques (ou privées), l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

- Le positionnement des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité.

 

ARTICLE 1AUL 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX

 

I - Alimentation en eau

Toute construction ou installation nouvelle qui requiert une alimentation en eau doit être desservie par une conduite de distribution d'eau potable de caractéristiques suffisantes et raccordée au réseau public d'adduction d'eau.

II - Electricité et téléphone

Les réseaux d’électricité et téléphone devront obligatoirement être réalisés en souterrain sur le terrain d’assiette de l’opération à la charge du maître d'ouvrage.

III - Assainissement

1. c) Eaux usées

- Sous réserve des dispositions de la législation relative aux installations classées, toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d'assainissement.

- Dans les secteurs identifiés au sein du périmètre du zonage d’assainissement, toute construction devra être raccordée au réseau collectif d’assainissement. La possibilité d’avoir recours aux installations individuelles est interdite.

- En dehors des zones relevant d’un assainissement collectif, les installations individuelles d'assainissement, conformes aux normes fixées par la réglementation en vigueur, sont admises. Pour les constructions nouvelles nécessitant un système individuel d’assainissement par épandage, il conviendra de vérifier que le terrain est apte à recevoir de telles installations. Le système d’assainissement doit être adapté à la pédologie, à la topographie et à l’hydrologie du sol.

1. d) Eaux pluviales

- Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur.

- Avant raccordement au réseau public s’il existe, il devra être mise en place un bac de rétention de 1 m3 pour 120 m² de surface de toiture développée sur le réseau d’eaux pluviales de la construction.

- Dans le cas où le terrain n’est pas desservi par un réseau d’évacuation public des eaux pluviales, il devra être mise en place un dispositif de type puisard, permettant leur traitement sur le terrain.

ARTICLE 1AUL 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Il n’est pas fixé de superficie minimale des terrains.

ARTICLE 1AUL 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

- Sauf indications contraires portées aux documents graphiques du présent P.L.U., la façade de la construction doit être implantée en retrait de 2.00 m minimum.

- Toutefois, l’implantation de la construction peut être imposée notamment lorsqu’il existe sur les parcelles voisines des constructions édifiées différemment, pour des raisons architecturales ou d’urbanisme, ou en fonction des dispositions d’une opération d’ensemble autorisé, ou pour des raisons liées aux servitudes générales de la voirie.

 

ARTICLE 1AUL 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

- Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou à 1.90 mètres minimum.

 

Toutefois, l'implantation de la construction en limite séparative ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée notamment pour des raisons d'architecture ou d'unité d'aspect.

ARTICLE 1AUL 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Sans objet.

ARTICLE 1AUL 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Sans objet.

ARTICLE 1AUL 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale des constructions autorisées est de 8.50 m au faitage.

ARTICLE 1AUL 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS - PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE ET DU PATRIMOINE NATUREL ET URBAIN

Tous travaux ayant pour effet de détruire ou de modifier un élément de paysage identifié par le présent P.L.U. doivent faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme.

Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les installations devront avoir une simplicité de volume et une unité d’aspect. Les bâtiments seront sans fondation et démontables.

Les Habitations Légères de Loisir :

Les toitures seront à un ou deux pans. Les matériaux de couverture seront de couleur foncée. Les façades ne pourront recevoir qu’une seule couleur en dehors des menuiseries, et n’utiliser qu’un seul matériau.

Les menuiseries (portes et fenêtres) d’une construction devront toutes avoir la même couleur.

Les extensions utiliseront les mêmes matériaux que les HLL existantes.

L’installation de superstructures rigides ou de vérandas sur les terrasses annexées aux HLL sont interdites.

Les abris sanitaires :

Les constructions seront d’aspect bois ou métal, d’une seule teinte. Les toitures seront à un ou deux pans.

Les matériaux de couverture seront de couleur foncée. Les menuiseries (portes et fenêtres) devront toutes avoir la même couleur.

ARTICLE 1AUL 12 - REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

Le stationnement des véhicules automobiles et des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques.

Les aires de stationnement doivent être réalisées sur le terrain d'assiette concerné par le projet ou dans l'environnement immédiat.

ARTICLE 1AUL 13 - REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

Sans objet.

ARTICLE 1AUL 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Sans objet.

ARTICLE 1AUL 15 - OBLIGATIONS EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Sans objet

ARTICLE 1AUL 16 - OBLIGATIONS EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTONIQUES

Toute opération d’aménagement d’ensemble doit prévoir les dispositifs nécessaires au raccordement des constructions sur le réseau de fibre optique.

En l’absence de réseau, les dispositifs devront néanmoins être prévus jusqu’en limite de voie publique en prévision d’une desserte future.